CIB e a Nova Realidade do Mercado Imobiliário no Brasil: O Fim dos Contratos de Gaveta?
A Reforma Tributária trouxe uma mudança estrutural nas relações de compra e venda de imóveis no país. Um dos pilares dessa mudança está previsto no art. 59 da Lei Complementar 214, que determina que todas as pessoas físicas e jurídicas sujeitas ao IBS e à CBS devem se registrar em um cadastro com identificação única. Para imóveis urbanos e rurais, este cadastro passa a ser o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
O que é o CIB?
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) não é apenas mais um registro, mas sim a centralização de todas as informações imobiliárias em uma única base sob a administração da Receita Federal do Brasil (RFB). O § 1º do art. 59 especifica que, para efeitos do cadastro previsto no caput:
“Consideram-se cadastrados pela RFB... de imóveis rurais e urbanos, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).”
Em outras palavras, todas as operações imobiliárias poderão ser rastreadas por esse cadastro, o que trará mais transparência e eficiência ao controle tributário e ao cumprimento das obrigações fiscais.
O Impacto nas Transações Imobiliárias
Antes do CIB, muitos contratos de compra e venda de imóvel não eram registrados corretamente nas matrículas do imóvel ou não eram informados à Receita Federal. Os famosos “contratos de gaveta”, usados para não pagar impostos ou para ocultar o verdadeiro adquirente, tornam-se inviáveis sob este novo regime.
Com a centralização e integração dos dados no CIB, todas as operações, inclusive as não formalizadas em cartório, poderão ser detectadas e associadas ao adquirente e vendedor. A fiscalização passa a ter uma ferramenta eficaz para verificar:
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O histórico de transações do imóvel;
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Os dados dos envolvidos (compradores e vendedores);
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A correspondência entre registros no cartório e as informações do CIB.
Os Benefícios e os Desafios para o Mercado
✅ Benefícios
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Maior segurança jurídica nas operações imobiliárias.
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Redução de fraudes e ocultação de patrimônio.
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Maior facilidade para planejamento e previsão de receita para o governo.
⚠️ Desafios
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Necessidade de adaptação por parte de adquirentes e vendedores.
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Aumento das obrigações acessórias e do controle fiscal.
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Possível impacto para quem não regularizou suas operações imobiliárias no passado.
O que Muda para quem tem Imóveis Não Declarados?
Se antes era possível não declarar imóveis à Receita Federal sem uma fiscalização eficaz, a nova sistemática do CIB praticamente elimina essa possibilidade. Os contratos de gaveta e demais tentativas de não comunicação ao Fisco poderão resultar em:
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Autuações fiscais;
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Cobrança de tributos retroativos;
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Penalidades e possível responsabilização por omissão.
Assim, quem estiver com situações irregulares tem uma ótima oportunidade para regularização antes que o novo sistema entre plenamente em operação.
Conclusão: Um Marco para o Mercado Imobiliário e Tributário
A implementação do CIB, prevista no art. 59 e demais dispositivos da LC 214, representa uma mudança de paradigmas no setor imobiliário brasileiro. Não se trata apenas de uma nova camada de controle, mas de uma ruptura necessária para tornar as operações imobiliárias mais seguras, previsíveis e alinhadas às diretrizes da Reforma Tributária.
Se antes o “contrato de gaveta” era uma prática possível, a era do CIB e da identificação única para todas as operações determina o seu fim. A profissionalização do mercado e o cumprimento das obrigações fiscais tornam-se não só uma opção, mas uma exigência para todos.
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